買賣稅務說明
土地增值稅
| 土地增值稅之計算： | ||||||||||||||||||||
| 1.漲價總額＝申報現值總額－原地價總額或前次移轉現值×物價 指數／100－（土地改良費用＋工程受益費＋土地重劃費） 2.漲價倍數＝漲價總額／原地價總額 3.查定稅額＝漲價總額×稅率－原地價總額×累進差額百分比。 |
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| 修正後一般土地稅率速算表 | ||||||||||||||||||||
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備註： a：土地漲價總數額 b：原規定地價或前次移轉申報現值（按物價總指數調整後之總額） |
契稅
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一、 契稅的定義 ： 係指不動產移轉登記所課徵的稅。現行契稅條例第二條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有而取得所有權者，均應購用公定契紙，但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅。」亦即在實施平均地權地區內之土地移轉，已課徵增值稅，而不必再課徵契稅，但房屋所有權移轉仍需繳納契稅。 |
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| ※不動產遇有以分割、交換移轉其所有權，兩者之間如有價差，其差額部分必須按6%買賣稅率計課契稅。 |
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| 二、 契稅計算方式 | |||||||||||||||||||||
| 契稅的計算公式：契稅稅額 = 契價 × 稅率 |
地價稅
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一、 地價稅的意義： 已規定地價的土地，均應課徵地價稅。 二、 納稅義務人、繳費期間及課稅期間： 地價稅由土地所有權人、典權人、承領人、耕作權人負責繳納，遇有特殊情形時，可以指定土地使用人代繳，繳納期間為每年11月1日至11月30日，課徵期間為當年1月1日至12月31日止。 三、 課徵稅率： 地價稅採累進稅率，其基本稅率為千分之十，超過累進點地價五倍至廿倍以上者，分別課徵千分之十五至千分之五十五稅率的地價稅。自用住宅優惠稅率降至千分之二。 四、 地價稅如何節稅： 1.若本人有數筆土地，可在其上房屋分別登記給成年子女、父 母、祖父母、岳父母…等直系血親或姻親的父母，且均已辦完戶籍登記，則均可享用自用住宅優惠地價稅。 2.適用優惠稅率的面積：都市計劃內土地為三公畝 非都市計劃內土地為七公畝3.必須主動申辦：土地所有權人必須於當年9月22日前申請辦理自用住宅用地手續，且需由土地所有權人主動申請，只要一次申請即能永久適用。4.申請自宅用地需檢附建物權狀影印本、本人戶口名簿影印本、 本人便章及其他已設籍直系親屬戶口名簿影印本向管轄稅捐處 申辦即可。 |
房屋稅
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一、 房屋稅的意義： 政府就房屋評定現值，每年向房屋持有人課徵的財產稅，課徵的對象為附著於土地的各種房屋及有關增加該房屋使用價值的建築物。 二、 課徵稅率： 房屋稅現行的稅率，住家用房屋為房屋評定現值的1.2％，營業用者為現值的3％，私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非住家非營業用房屋課徵現值的2％，房屋若同時做為住家與非住家使用者，則分別按面積徵收，但非住家用面積不得少於全部面積之六分之一。 三、 納稅義務人： 所有權人 共有人： 可推定一人繳納或由現住人或使用人代繳，再向其共有人求償 承租人： 承租人代繳可抵扣房租 管理人： 所有權人住址不明或非住現址時，由管理人繳納 典權人： 設定典權者，由典權人繳納 . 四、 繳費期間及課稅期間： 繳納期間為每年5月1日至5月30日繳納，課徵期間為去年7月1日至今年6月31日止 |
贈與稅
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一、 贈與稅之意義： |
遺產稅
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一、 遺產稅的意義： 對人死亡後遺有之財產，所課徵的賦稅。以促使社會財富重分配。 二、 免稅額： 被繼承人有1333萬元。 三、 扣除額（103年1月1日以後）： 1、被繼承人遺有配偶者，自遺產總額中扣除493萬元。 2、繼承人為直系血親卑親屬者，每人得自遺產總額中扣除50萬元，其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元，但親等近者拋棄繼承由次親等卑親屬繼承者，扣除之數額以拋棄繼棄繼承前原得扣除之數額為限。 3、被繼承人遺有父母者，每人得自遺產總額中扣除123萬元。 4、第1款至第3款所定之人，每人得再加扣殘障特別扣除額618萬元。 5、被繼承人遺有受其扶養之兄弟姊妹、祖父母者，每人得自遺產總額中扣除50萬元，其兄弟姊妹中有未有未滿20歲者、並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。 6、遺產中之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人，繼續經營農業生產者，扣除其土地及地上地上農作物價值之全數，但該土地如繼續供農業使用不滿五年者，應追繳應納稅賦。 7、被繼承人死亡前6至9年內，繼承之財產已納遺產稅者，按年遞減扣除80%、60%、40%、20%。 8、被繼承人死亡前，依法應納之各項稅捐、罰鍰及罰金。 9、被繼承人死亡前，未償之債務，具有確實證明者。 10、被繼承人之喪葬費用，以123萬元計算。 11、執行遺囑及管理遺產之直接必要費用。 ※參照遺產及贈與稅法第１２條之１第１項規定，免稅額、課稅級距金額、被繼承人日常生活必需的器具及用具、職業上的工具，不計入遺產總額的金額、被繼承人的配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母扣除額、喪葬費扣除額及殘障特別扣除額，每遇消費者物價指數較上次調整的指數累計上漲達百分之十以上時，自次年起按上漲程度調整。 四、計算公式(98年1月23日(含)以後)： 遺產總額－免稅額－扣除額＝課稅遺產淨額 遺產淨額 ╳ 10% - 扣抵稅額及利息 = 應納遺產稅額 |
財產交易所得稅
財產交易所得稅的意義： |
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| 出售房屋所得應併入個人之年度綜合所得總額內，於次年申報所得稅 （一） 概括： 房屋出售應按申報契稅所核定的契價為標準，乘上一定百分比做為財產交易所得額，其百分比每年不同， 區域也有差異，如99年度財政部公告售屋所得標準如下： |
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註：現行準直轄市為99年12月25日改制之新北市 （二） 列舉： 房屋買進的價格扣除房屋出售時的價格及因出售房屋所支出的費用等，若為虧損狀態納稅人應以列舉方式申報，但必須提出相關 證明文件，包括： 1.買賣契約書（買進與賣出的契約書） 2.收付款的記錄證明 3.契稅、印花稅、代書費、規費等收據 4.仲介費用的發票或收據 5.清潔費、搬運費、裝潢費等 |
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特種貨物及勞務稅
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特種貨物稅(不動產)規定 |
適用條件短期移轉非自住 |
一、特種貨物(條例第2條1項1款) (1)房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地。 (2)依法得核發建造執照之都市土地。 ※凡符合上述條件之物件，皆屬於特種貨物及勞務稅條例所稱之特種貨物，除有下列所示之排除事項外，其餘皆要課徵特種貨物稅。 二、下列非屬本條例規定之特種貨物(條例第五條部份摘要) (1)所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。 (2)符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有兩戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職，非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且售後仍符合前款規定者。 ※非自願離職或其他非自願性因素出售新房地者，所有權人應檢附相關證明文件及說明，向主管稽徵機關申請認定。前項非自願離職及其他非自願性因素，由財政部公告，並刊登政府公報。 (3)經核准不課徵土地增值稅者。 ※經核准不課徵土地增值稅者，指符合農業發展條例第三十七條第一項、第三十八條之一或其他依法得申請不課徵土地增值稅之規定，並經地方稅稽徵機關核准或認定者。 (4)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。 (5)銷售因繼承或受遺贈取得者。 (6)營業人興建房屋完成後第一次移轉者。 ※指符合下列各款情形之一者： a.營業人銷售以其自有土地興建之房屋及其坐落基地。 b.營業人銷售合建分屋所分得之房屋及其坐落基地。 c.營業人銷售與土地所有權人合作興建之房屋及併同該房屋銷售之坐落基地。 d.營業人銷售與其他營業人合建分屋經約定附買回條件而依約買回之房屋及其坐落基地。 e.營業人銷售銷貨退回之房屋及其坐落基地。 (7)所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。 ※包括所有權人移轉土地與營業人及所有權人銷售所分得之房屋及其坐落基地之情形。 (8)銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地者。 |
| 納稅義務人 | 為原所有權人 |
| 課稅時機 | 納稅義務人應於訂定銷售契約之次日起三十日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。 |
| 稅率 | 持有期間在一年以內者，稅率為百分之十五，逾一年在二年內者，稅率為百分之十 |
| 申報地點 | 1.納稅義務人戶籍所在地主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。 2.在中華民國境內無戶籍者，應向該特種貨物坐落所在地之主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。 |
| 其他相關規定 | 1.核定補徵之稅款，應由主管稽徵機關填發繳款書通知繳納，納稅義務人應於繳款書送達之次日起十五日向公庫繳納之。 2.納稅義務人逾期繳納稅款，應自繳納期限屆滿之次日起，每逾二日按滯納之金額加徵百分之一滯納金；逾三十日仍未繳納者，移送強制執行。 3.前項應納稅款應自滯納期限屆滿之次日起，至納稅義務人自動繳納或移送執行徵收繳納之日止，就其應納稅款之金額，依各年度一月一日郵政定期儲金一年期固定利率按日計算利息，一併徵收。 4.納稅義務人短報、漏報或未依規定申報，除補徵稅款外，按所漏稅額處三倍以下罰鍰。 |
買賣過戶流程
買賣應備文件
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買賣代書流程
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(買賣)應負擔稅務
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| 備註：本表收費標準，因業務需要得經主管同意並上簽呈，扣業績方式處理之。 製表人：大師地政士聯合事務所 108.6 版 |
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